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賃貸運用によって空き家も
収益化できます
賃貸運用は不動産を活用して安定した収益を生み出す方法のひとつです。たとえば、放置している空き家や土地には売却という選択肢の他に、賃貸運用という道もあります。
熊本市の豊不動産は賃貸仲介・賃貸管理業務に長く携わってきましたので、賃貸運用に関するノウハウも豊富です。空き家を売るか活用するか迷っている、空き家を収益化したいといったご希望があればぜひご相談ください。
賃貸管理とは？賃貸経営をするメリット・デメリット
賃貸経営と賃貸管理
賃貸経営を含む不動産への投資は自らの運用努力によって収益をあげられるものです。
不動産相場は株価のように大きな変動を起こすことがなく、適切な買い入れを行えば長期間の安定した資産となる特徴があります。そして、市場ニーズを読み賃貸経営をしていけば安定した長期収入を得ることが可能です。
このように、資産運用のひとつとして賃貸経営はとても魅力的な方法であり、それを支えるのが適切な賃貸管理です。
入居者の募集、家賃の集金、クレーム対応、退去後のリフォーム手配など賃貸管理業務は多岐にわたります。数件の管理のみであれば個人でも可能かもしれませんが、経営が拡大すればするほど管理業務は煩雑となり手が届かなくなるものです。
そこで活用したいのが不動産会社の提供する賃貸管理サービスです。不動産のプロが徹底して賃貸管理をし、個人では難しい細やかで豊富なサービスを提供します。よりより賃貸経営・経営の拡大を目指すのであれば賃貸管理は欠かせないポイントです。
賃貸経営のメリット
| 長期的で安定した家賃収入が見込める | 市場ニーズに合った物件を所有し、適切な賃貸管理を行っていくことで毎月安定した家賃収入を得ることができます。若いうちは臨時または追加の収入として、老後は生活資金確保を目的として賃貸経営できます。 |
|---|---|
| 生命保険の代わりとして活用できる | 不動産は資産であり、所有者様に万が一のことがあった場合でも家族に残すことができます。「団体信用生命保険」に加入しておけば、住宅ローンを完済していなくても保険で支払われるため家族に負担がかかることもありません。 そういった意味では賃貸物件の所有は生命保険の代わりとして活用可能です。 |
| 現物資産でインフレに強い | 物価が急激に上昇してインフレになってしまった場合でも、現物資産である不動産は価値が下がらないため強みがあります。 |
| 少額資金からでも始められる | 資金が少額であっても収入が安定していれば金融機関からの融資を受けて賃貸物件を購入できます。賃貸経営が本格化した後は家賃収入からローンを返済できるため、全体的に少額の資金でも運用が可能です。 |
| 節税につながる | 賃貸住宅は非住宅用地と比べて固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1と税金が軽減されます。相続に関しても、賃貸物件が建築されている土地は更地と比べて相続税評価額が下がるため税金が安く収まります。 そのため賃貸経営は節税対策としても有効です。 |
賃貸経営のデメリット
| 空室リスクがある | 賃貸経営で最も注意したいのが空室リスクです。その時々のニーズや流行も影響するため、空室の原因特定は簡単ではありません。プロである不動産会社に賃貸管理を任せ、対策を相談することが得策です。 |
|---|---|
| 滞納リスクがある | 人が入った際はその入居者の人間性に気をつけねばなりません。特に金銭的な面で良い加減な事をしない入居者を選ぶため、内覧の時など受け答えをしっかり見ておき、自分なりの審査をちゃんとするようにしておきましょう。同時に管理会社とも人を判断する基準をすり合わせておくべきです。 |
| 管理費・修繕費などのランニングコスト | どんな建物でも経年劣化は避けられないものであり、修繕費用をかけなければいけないタイミングも増えてきます。また、ランニングコストとして管理費もかかるため、事前の収支計画を慎重に立てることが大切です。 |
| 自然災害リスクがある | 火災または地震などの災害は突然発生するものです。物件の倒壊・消失リスクに備えて保険に加入するようにしましょう。 |
| 金利の上昇リスク | 変動金利は安い金利でスタートできるメリットがある一方で、金利上昇によりローン返済額が結果的に高くなるリスクもあります。金利上昇が予想される地合いであれば、固定金利期間を長くするなどの対策が必要です。 |
| すばやく現金化が難しい | 株などと異なり、不動産は現金への即時変換がやや難しい資産です。買主様が見つからなければ売却できず、希望価格で売却できないケースもあります。資金・資産運用計画はプロである不動産会社と相談しつつ慎重かつ長期的目線で立てていきましょう |
賃貸管理の主な業務と業務フロー
賃貸経営と賃貸管理
管理する賃貸不動産そのものの維持・管理・運営に必要となる業務が「ハード面の管理」です。賃貸マンション管理では以下のようなものがハード面の管理業務となります。
- マンション共用部の清掃や植栽の管理
- エレベーターや消防設備などの保守・点検
- 外壁や廊下の修繕やインフラ設備の点検・修繕工事依頼
- 建物の経年劣化を防ぐための大規模修繕計画の作成
- 退去後の原状回復工事の依頼
他にもさまざまありますが、このように建物や土地など不動産そのものに関する管理業務がハード面の賃貸管理業務です。
ソフト面の管理
マンションに住む契約者様やテナント様に対するサポートや各種管理を「ソフト面の管理業務」と呼びます。
- 家賃の回収や滞納者への督促、支払われない場合は家賃保証会社へ事故報告
- 賃貸借契約書や重要事項説明書など契約書類の作成
- 入居者様への更新案内書や更新合意書の作成・送付
- 入居者様や近隣住民からのクレームやトラブル対応
- 退去の立ち会い
このように、不動産を利用し生活する「人」に対してのケアやサポート、管理に関することがソフト面の管理業務となります。
ハードとソフトは相互に影響しあっているため、どちらかのみに比重を置くのではなく、どちらも適切に管理することが賃貸経営を成功させるためには重要です。
業務フロー
賃貸管理業務にはハードとソフト2種類があり、それぞれの業務は多岐にわたります。すべてをお伝えするのは難しいですが、賃貸経営者様にとって気になりそうな業務をいくつか抜粋して業務フローをご紹介いたします。
「入居者募集業務」
- 競合する近隣賃貸マンションの募集状況を調査する
- 市場ニーズや時期ごとの特性と再確認する
- 経営者様へご希望を伺い募集計画を具体化していく
- 必要に応じて空室のリフォーム、共用部の改修も提案・実行する
- ニーズに合わせた募集活動を行う
- 重要事項説明書や賃貸借契約書を作成する
空室の長期化は賃貸経営にとって大きなリスクとなります。管理業務を行う不動産会社にとっても、能力の有無を問われることになりますので非常に重要な業務です。
「家賃管理業務」
- 入金状況の確認や家賃管理表の作成
- 滞納者の特定および一覧作成
- 滞納者への督促業務（電話・ハガキ等）
- 督促後も未納の場合は家賃保証会社へ事故報告する
家賃は賃貸経営者様にとって大切な収入となるものです。顧客利益に関することであるため、家賃管理業務はとても重要です。滞納が続き裁判となり、ムダな費用がかかってしまわないように、適切な管理を行っていきます。
自主管理と委託管理
賃貸管理には大きくわけて「自主管理」と「委託管理」の2種類があります。それぞれのメリット・デメリットについて解説します。
自主管理のメリット・デメリット
ハード面・ソフト面それぞれの管理業務を賃貸経営者様自らが行う管理方式です。
管理委託費用がかからないため、ランニングコストを抑えられる点はわかりやすいメリットです。他にも管理業務を通して賃貸経営のノウハウが自然と身についたり、不動産仲介業者やリフォーム業者など賃貸経営に関わる人脈が広がるなどもメリットもあります。
また、ご自身の目で物件の変化を確認することができ、老巧化・不具合・空室期間などといった変化に気づきやすく対応しやすいです。
管理に時間や手間がかかるという点が大きなデメリットであり、副業でやるにはかなり難しいでしょう。また、入居者様たちのクレームや近隣トラブルは24時間いつ発生するかわかりません。いつでも対応できるようにしなければならないため心が休まりにくい点もデメリットです。
他にも目の届く範囲でしか管理できないため経営拡大が難しいことや、地方だと一度空室になると入居者を見つけにくくなる（客付けが難しい）などがデメリットとなります。
委託管理のメリット・デメリット
委託管理は賃貸経営に関するさまざまな管理業務をプロである管理会社に任せる方式です。
最も大きなメリットは知識と経験豊富なプロが24時間365日対応してくれて、手間がかからない点です。管理業務を一任することができれば、経営に集中して将来的な事業拡大も進めやすくなります。
ランニングコストとして委託費用がかかる点はややデメリットです。とはいえ、賃料の2～7％程度なので実際はそこまで高いものではありません。管理会社や担当者によって質が違うのは注意したいポイントです。経営をサポートする信頼できるパートナーを選ぶようにしましょう。
-効率よく賃貸管理するなら管理会社に委託しましょう！-
賃貸経営を円滑に行うためには賃貸管理業務を適切に進めることが大切です。自主管理・委託管理それぞれにメリット・デメリットがあるため、適切な管理が行えるならばどちらを選択してもかまいません。
ただ、将来的に経営規模の拡大を目指しているのであれば、適切かつ効率よく賃貸管理を行える委託管理の方がメリットある選択といえます。規模が拡大すればするほど自主管理では目が届かなくなるため、管理がおろそかになってしまうためです。
スムーズな規模拡大とさらなる効率を求めるならば、パートナーとなる管理会社は慎重に選ぶ必要があります。
豊不動産は売却はもちろん、賃貸管理の知識・経験も豊富です。たとえば空き家を売却するのではなく、賃貸に回したいというのであれば当社にご相談ください。賃貸管理に関してより良いご提案が可能です。
賃貸管理委託
賃貸管理を委託するとは？
賃貸管理は不動産そのものに関するハード面の業務、対人に関するソフト面業務があり、こなさなければならないことがたくさんあります。古くから不動産投資を専門的に行っている経営者様であれば可能かもしれませんが、これから賃貸経営を考えている方や経験の浅い方であれば自主管理はおすすめできません。
中でもソフト面である入居者管理は収入に直結する管理業務ですし、ハード面の建物管理は適切に行われなければ資産価値の下落を招く恐れがあります。また、人口が減少して空室リスクが増加しつつある昨今において、慣れない自主管理は賃貸経営を破綻させる要因にもなりかねません。
そういった観点から、賃貸管理は委託してオーナー様は賃貸経営者として資産運用計画や事業拡大計画を立てていく方が現実的です。
管理業者の選び方
賃貸管理業務には収入の柱となる不動産や入居者様を管理して収入を安定させる役割があります。適切で行き届いた管理を行えるような、経験と実績豊富な不動産会社をぜひ選ぶようにしましょう。
- 地域情報に詳しくニーズを抑えている
- 集客方法が豊富で募集力も高い
- 担当者の人柄が良く責任感がある
- 実際に利用しているオーナー様たちの口コミ・感想
賃貸管理を委託する不動産会社を選ぶ際にはこのような点に注目していきましょう。特に集客方法の豊富さや募集力の高さは、空室リスクを抑えることにつながりますので重要です。
管理委託費に関して
「管理委託費」は不動産会社へ支払う手数料です。
委託費の基準となるのは管理対象となる物件の家賃収入総額であり、収益が高まるほど管理委託費も高くなります。逆に引っ越ししシーズンで空室が出始めれば、家賃収入も減るため管理委託費も安くなります。
一般的には家賃収入の3％～7％であり、間の5％程度であることが多いです。家賃収入の総額が100万円あった場合は5万円の管理委託費を支払うことになります（5％の場合）。