不動産売却の流れ

ステップ1：周辺相場の情報収集

まずは売却予定の物件がどれくらいの価格で売れるのかを調べましょう。

不動産相場は地域によって大きく異なります。売却予定の物件と同じエリア・似たような間取り、広さ、建物の種類（戸建て・マンションなど）で売られている物件の価格を調査してみましょう。おおよその売却価格を予想することができるため、物件売却をするべきかどうか判断の助けになります。

ステップ2：不動産会社を探して相談する

相場の把握ができたら仲介してくれる不動産会社を探しましょう。不動産会社選びのポイントは「親身になって話を聞いてくれるかどうか」です。

相談する際には事前に希望する売却の形を決めておくとスムーズに進みます。たとえば、「いつまでに売りたい」「希望金額」「売却する理由」などはある程度はっきりしているとよいでしょう。

ステップ3：物件を査定してもらう

不動産会社に相談後、物件の査定をしてもらいましょう。査定には売却物件の概要やエリアの売買事例をもとに算出する「机上査定」と、専門家が物件や周辺環境を調査して算出する「訪問査定」の2種類があります。精度の面から言えば時間はかかるものの「訪問査定」の方が正確で信頼できます。

ちなみに、査定後に提示された価格は「この物件ならいくらで売れるか」という目安です。その価格で販売しなければいけないわけではありませんし、不動産会社によっても差が出ます。複数の不動産会社に査定を依頼し、査定の根拠や販売戦略などを聞いた上で契約へ進みましょう。

ステップ4：媒介契約を結ぶ

査定を依頼し、査定額の根拠や販売戦略などを比較検討して納得できたならば、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あり、報告義務やレインズへの登録義務などに違いがあります。担当者から説明を受け、ご自身が希望する契約の種類に近いものを選びましょう。

ステップ5：売却活動の開始

媒介契約の締結後、不動産会社は事前に打ち合わせた販売戦略に基づいて売却活動を進めていきます。売り出し価格は不動産会社が「売れやすい適正価格」と判断した査定価格をベースとし、売主様の希望に合わせて決めることができます。

ステップ6：内覧の対応

販売活動を通して購入希望者が徐々に見つかりだし、中には内覧を希望する方もでてきます。内覧は売主様の立ち会いが必要となりますので予定を空けておくようにしましょう。一般的に週末の内覧が多いです。

ステップ7：交渉・情報開示

購入希望者様と売却条件について交渉を進めていきます。価格や支払日、その他さまざまな条件の折り合いをつけていきます。
また、物件の正確な情報を購入希望者様へお伝えすることも大切です。万が一、不具合や欠陥＝瑕疵（かし）が発覚した場合、契約締結後にトラブルへ発展する可能性があるためです。

ステップ8：買主様と売買契約を結ぶ

不動産会社が間に入って調整し、売主様・買主様双方が売買条件に合意されたならば売買契約に進みます。このタイミングで売却価格の10～20％が手付金（契約金）として買主様から支払われるのが一般的です。

売買契約は売主様・買主様・それぞれの仲介業者が集まり行われます。漏れがないように契約内容の確認を行いましょう。

ステップ9：物件のお引渡し

売買契約に定められた期日に物件を買主様に引渡しします。売主様はお引渡し日までに抵当権抹消手続きを行いましょう。売却残代金の支払いもお引渡し日または決められたスケジュールまでに行われます。

ステップ10：確定申告を行う

不動産の売却によって利益が発生した場合は、売却の翌年に確定申告を行います。居住用不動産であれば3000万円の特別控除なども適用される可能性がありますので、節税のためにもしっかりご確認の上でご申告ください。

媒介契約の詳細

媒介契約3種の概要について

• 専属専任媒介契約
  「専属専任媒介契約」は「契約可能会社1社のみ」かつ「自己発見取引禁止」というもので、不動産会社に売却活動を完全に一任する契約となります。
  3種類の中でも、不動産会社はより積極的な販売活動を行う傾向にあり、状況報告は1週間に1回以上と義務付けられています。レインズ（指定流通機構）への物件登録は契約締結後5日以内であり、スピード感ある販売活動が期待できます。
• 専任媒介契約
  「専任媒介契約」は「契約可能会社1社のみ」ですが「自己発見取引が可能」という特徴を持ちます。たとえば、仲介を依頼し積極的に販売活動を行ってほしいが、売主様側にもツテがあってそちらもあたってみたい、という場合に活用できる契約です。
  状況報告の義務は2週間に1回以上、レインズ（指定流通機構）への登録は契約締結後1週間以内と、専属専任媒介契約についでスピーディーかつ積極的な内容です。
• 一般媒介契約
  「一般媒介契約」は「複数の会社と契約可能」かつ「自己発見取引が可能」と自由度の高さに特徴があります。幅広く販売活動をしたい、依頼する不動産会社を絞り込めないといった場合に活用するとよいでしょう。
  ちなみに一般媒介契約には明示型と非明示型があり、前者は仲介依頼している不動産会社の情報を通知する義務が発生します。不動産会社としては、売買契約が成立しないと仲介手数料を得られないため、明示されている方が競争意識も高まり販売活動が積極的になる可能性があります。

ただ、専属専任媒介契約や専任媒介契約と異なり状況報告義務がなく、レインズ（指定流通機構）への登録も任意となっている点に不安を感じる場合もあります。

媒介契約の選び方

媒介契約にはそれぞれ特徴があり、メリット・デメリットも違います。そのため、売主様のご希望やご事情、売却予定物件の特徴などによって適した契約も異なります。

たとえば絶対的に信頼できる不動産会社・担当者であると確信できているならば、専属専任媒介契約がおすすめです。完全に一任する内容のため、不動産会社の販売力にかかってくる契約ですが、信頼した上であれば最も手間もかからず販売活動にはスピード感もあります。

売れ筋物件の売却を予定していたり、売却内容にこだわりがなかったり、すでに売主様自身にツテがいくつかあるのであれば一般媒介契約もおすすめです。駅チカや築浅など人気を得やすい物件ならばどこにお願いしても売れやすいものです。複数社に競争してもらって最も条件の良いところで売買できるのが一般媒介契約の魅力といえます。また、値段にあまりこだわりがなくすぐに売却したい場合も、購入希望者発見母数の多い一般媒介契約にはメリットがあります。

専任媒介契約は「希望価格がある」「不動産会社からサポートを受けたい」といった方に向いています。1社のみでじっくりと販売活動を行えるため、希望に近い価格で売却できる可能性が高まります。自己発見取引もできるため、ご自身で条件の良い取り引き先を見つけることも可能です。また、状況報告義務やレインズへの登録義務もあるため、不動産会社からのサポートも十分あります。

ちなみに、一般媒介契約と専属専任媒介契約の間にある契約であるため、専任媒介契約が選ぶ方が多い傾向にあります。