Document不動産売却時に必要な書類や費用

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売却で必要となる書類やかかる
諸費用・税金とその対策について

不動産売却は取り扱う金額が大きく、資産価値の高いものとお取引する性質上、必要となる書類がたくさんあります。また、売却時には諸費用や税金などもかかるため、事前に準備が必要です。

ここでは、熊本市の豊不動産が、売却時に必要な各種書類の説明や売却時に発生する費用や税金とその対策について解説していきます。

不動産売却時に必要となる各種書類について

不動産売却に必要な書類リスト

不動産売却時にはさまざまな書類が必要となります。不動産の種類や形態によって必要となる書類が異なりますので、売却予定不動産に合わせて不足がないように用意しましょう。

不動産の種類・形態 必要書類
全種共通 本人確認書類・身分証明書等
住民票
実印
印鑑登録証明書
土地建物登記済証・権利証または登記識別情報
固定資産税・都市計画税納税通知書
物件状況等報告書
一戸建て 建築確認済証・検査済証
土地測量図・境界確認書
マンション 管理規約・使用細則
維持費・修繕積立金関連書類
重要事項に関わる調査報告書
土地 土地測量図・境界確認書
注意!有効期限つきの書類があります

上記でご紹介した書類の中には有効期限のあるものがあります。たとえば住民票や印鑑登録証明書は原則として発行から3ヶ月以内のものが有効となります。

このような書類は売却が決まってから役所に申請して取得した方が、期限切れによる再取得の手間を防ぐことができます。不動産会社と相談して、どの書類をいつまでに用意すべきか確認しておきましょう。

注意!再発行できない書類があります

書類によっては「再発行不可」のものもあります。もちろん、代わりとなる書類を取得することで対処可能ですが、それらの発行には手間もかかります。不動産購入時に取得した各種重要書類は大切に保管しておきましょう。売却を検討されている場合は、各種書類が手元にあるかどうかいま一度ご確認ください。

不動産売却時に揃えなければならない書類まとめ

本人確認書類・身分証明書等

売主様ご本人を確認するために必要な書類です。運転免許証やパスポートであれば確実ですが、健康保険証や顔写真付きマイナンバーカードでもOKとなる場合があります。具体的にどのような本人確認書類が必要かは不動産会社にご確認ください。

共有名義の不動産を売却される場合は、すべての名義者の本人確認書類が必要です。

住民票

不動産登記上の住所と売主様がお住まいの現住所が異なる場合に住民票が必要となります。

3ヶ月の有効期限があるため、必要となる直前に取得するようにしましょう。

実印 売買契約書に捺印するために必要となります。ちなみに、厳密には実印でなければいけないわけでなく、認印でも法的には問題ありません。ただ、不動産売却では暗黙のルールとして実印が求められるケースが多いので用意しておいた方が無難です。
印鑑登録証明書

実印を使用する場合、その効力を証明するための印鑑登録証明書も併せて必要となります。

印鑑登録証明書には3ヶ月の有効期限があるため、直前に準備した方がよいでしょう。役所はもちろんコンビニやスーパーでも発行可能です。

土地建物登記済証・権利証または登記識別情報

登記簿上の不動産所有者がご自身であることを第三者に証明できる書類です。

不動産登記を行ったタイミングによって、権利証になるか登記識別情報通知になるか異なります。平成17年3月6日までの登記であれば権利証、それ以降ならば登記識別情報通知です。

ちなみに、この書類は再発行が不可です。紛失した場合は「本人確認情報の提供(司法書士)」「事前通知制度の利用(登記官)」「認証の提供(公証人)」など専門家から本人確認情報を作成してもらって代用する形となります。これらは場合によって費用が10万円近くかかる可能性があります。

固定資産税・都市計画税納税通知書

固定資産税の確認および移転登記時の登録免許税の算出に必要となる書類です。

納税通知書は毎年1月1日時点での不動産所有者に送られるものです。都市計画税については課税されないエリアもあるため、用意の必要がない場合もあります。

物件状況等報告書

買主様に詳細な物件の状態をお伝えするために必要な書類です。記載事項に納得した上で購入してもらうことでトラブルを避けることができます。

この書類は売主様側が作成するもので、不動産会社がフォーマットを持っていますので確認しましょう。

戸建て売却の書類詳細

戸建ての売却では基本的な書類に加えて以下のものが必要となります。

建築確認済証および検査済証

住宅が建築基準法を遵守した上で建築されていることを証明する書類です。建築確認済証発行後に検査が行われて、適合すると判断された後に検査済証が発行されるため、2つでセットと考えておくとよいでしょう。

これらは戸建て購入時に受け取っているもので、売却時にも必要です。再発行ができないため大切に保管し、売却前には所在を確認しておきましょう。

ちなみに、紛失した場合は役所にて建築計画概要書と確認台帳記載事項証明書を発行してもらって代用とします。

土地測量図・境界確認書

土地の正確な面積や境界線について記載されている書類です。

境界線が曖昧になっていると隣接地所有者とトラブルになる可能性があるため、売却前に明確にしておくのが無難です。

稀なケースですが建物のみ売却し土地は手元に残す場合は、これらの書類が不要となります。

マンション売却の書類詳細

マンションの売却では基本的な書類に加えて以下のものが必要となります。

管理規約・使用細則 さまざまなマンションのルールについて記載された書類です。戸建てと異なり、マンション毎にルールがあるため、買主様が購入後に生活するためにも必要な情報となります。
紛失時は管理会社などに相談して再発行を依頼しましょう。
維持費・修繕積立金関連書類 集合住宅であるマンションで生活するためには毎月管理費・修繕積立金が必要です。購入後にどれくらいの負担がかかるかを買主様が把握するために必要な書類となります。ランニングコストに関わるものであるため、購入のポイントとなることも少なくありません。
重要事項に関わる調査報告書 マンション管理に関するさまざまな重要事項が記載されている書類です。
管理会社に依頼して数千円の手数料で発行してもらえます。

土地売却の書類詳細

土地の売却では基本的な書類に加えて以下のものが必要となります。

土地測量図・境界確認書

土地の境界線や面積を明確にするための書類です。売却する土地の面積や境界が曖昧だと後々のトラブルとなるリスクがあります。特に境界については隣接地の所有者と揉める可能性が高く、境界確認書のない土地は買い手がつきにくくなります。

測量は専門業者に依頼することとなり、一般的におよそ30~40万円の費用がかかります。広い土地の場合はさらにかかる可能性があるため、事前に見積もりをとってもらいましょう。

売却にかかる諸費用について

仲介手数料

仲介手数料

仲介手数料は売却が成立した際に、媒介契約を結んだ不動産会社に支払う成功報酬です。仲介手数料には法的に上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合は「仲介手数料=売買価格×3.3%+6万6000円」が上限です(消費税10%である場合)。

一般的に売買契約締結時に半額、物件お引渡しのタイミングで残り半額を支払います。

印紙税

売買契約書に貼付する印紙代金のことです。印紙税額は契約書に記載された金額ごとに定められています。売買契約書は売主様・買主様それぞれ1通ずつ作成されるため、印紙税は2通分必要です。ただし、保管する契約書用の印紙代金は本人負担となるのが一般的であるため、たとえば売主様は1通分しかかかりません。

売買価格 印紙税額
100万円超500万円以下 1000円
500万円超1000万円以下 5000円
1000万円超5000万円以下 1万円
5000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円

登記費用

登記費用

売主様が行う登記手続きとして、売却予定物件に住宅ローンが残っている場合の「抵当権抹消登記」があります。抵当権は不動産購入時のローンを組む際に金融機関が設定するものです。抵当権がついた不動産は売却ができないため、売却時には抵当権抹消手続きが必要となります。

司法書士への報酬と併せて2~3万円が一般的です。

その他の費用

上記でご紹介したもの以外にも、不動産の売却時にはケースに応じてさまざまな費用がかかります。その他費用についていくつかご紹介します。

不用品処分費用 10万円~50万円程度
測量費用 50万円~80万円程度
建物の解体費用 100万円~300万円程度
ハウスクリーニング費用 5万円~15万円程度

表に書かれた金額は一般的な目安です。不動産会社に相談すれば、提携する専門会社を紹介してもらうこともでき、費用を多少抑えることもできます。もちろんご自身で業者を探してもよいですが、作業内容が雑であったりオプションで法外な費用を請求されたりするケースもあるので注意しましょう。

引っ越し費用

引っ越し費用

現在お住まいの物件を売却される場合はお引っ越しの費用もかかります。旧居から新居までの距離や荷物量はもちろん、引っ越し業者によって料金が変動します。数社に見積もりをとって納得できる業者にお願いしましょう。
また、新居がまだ用意できていない場合は仮住まいへの引っ越しとなります。その場合は新居購入後に再度引っ越しとなるため、2回分の引っ越し費用がかかります。

売却時に発生する税金とその対策

知らずに損する前に!税金に関する知識を知ろう

知らずに損する前に!税金に関する知識を知ろう

不動産売却時にはさまざまな税金がかかり、2種類に大別することができます。

売却により利益が発生した際にかかる税金として不動産の譲渡によって得た利益にかかる税金の「譲渡所得税」と、所得全般にかかってくる「復興特別所得税」があります。

売却を進める上で手続き上、必要となる税金として「収入印紙税」と「登録免許税」があります。

売却時に発生する税金の中でも譲渡所得税は割合が大きく、売却利益によっては数百万円かかることも珍しくありません。税金は必ず支払うべきものですが、なるべくなら節税したいものです。軽減税率や特例控除などの適用が可能であれば、積極的に活用していきましょう。

利益発生時にかかる税金
  • 譲渡所得税
    譲渡所得税額は譲渡所得から特別控除額を差し引いて、物件所有年数ごとに定められた税率をかけ合わせて求めます。

    まず、譲渡所得は「譲渡収入金額-(物件の取得費 + 売却時にかかった経費(譲渡費用) )」という計算式で算出することができます。

    「譲渡収入金額」は物件の売却代金および固定資産税・都市計画税の清算金の合計です。

    「譲渡費用」は物件売却時にかかる印紙税や不動産会社に支払う仲介手数料などの必要金額の合計です。

    「取得費」は売主様が物件を購入した際に支払った売買代金と購入にかかった必要経費(仲介手数料など)の合計から、減価償却費または譲渡収入金額の5%を差し引いたものとなります。

    ※減価償却費=建物の購入代金×0.9×償却率×取得からの経過年数

    「3000万円の特別控除」などの控除が適用される場合は、算出された譲渡所得から差し引いて「課税譲渡所得」を求めます。

    求められた「課税譲渡所得」に所有期間によって定められた税率をかけ合わせることで支払うべき譲渡所得税を求めることができます。

  • 復興特別所得税
    「復興特別所得税」は「復興税」とも言われる税金で、2011年に発生した東日本大震災の復興支援に使われる税金です。こちらは税率が2.1%で固定されているので計算しやすいです。
手続きにかかる税金
  • 登録免許税
    不動産登記にかかる税金が登録免許税です。売主様側では、売却物件にローンが残っている場合に限り、金融機関により設定された抵当権を外すために「抵当権抹消登記」が必要となります。

    登録免許税は不動産1個につきかかる税金であるため、マンションであればひとつ、戸建ての場合は建物と土地それぞれにかかります。

  • 仲介手数料消費税
    消費税事業者である不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。
それぞれの納付時期や納付方法
税金の種類 税金納付時期 税金納付方法
譲渡所得税(所得税) 物件引渡し後の翌年の確定申告後 確定申告後に受け取る納付書にて納付
譲渡所得税(住民税) 物件引渡し後の翌年の確定申告後 給与所得者は確定申告後の手続き不要
普通徴収時は所得税と同様の手続き
復興特別所得税 物件引渡し後の翌年の確定申告後 確定申告後に受け取る納付書にて納付
印紙税 売買契約締結のタイミング 印紙を購入して契約書に貼付、消印
登録免許税 登記申請時 収入印紙により納付
税金シミュレーション

譲渡所得税は売却時に多くかかりやすい税金です。

  • 所有期間4年
  • 購入価格3000万円(うち建物価格2500万円)
  • 売却価格5000万円
  • 取得時の諸経費150万円
  • 譲渡時の諸経費250万円

という条件で上記にてご紹介した計算方法をもとに売却時にかかる税金について見ていきましょう。

まずは譲渡所得を求めていきます。上記条件の場合、「減価償却費」は135万円となり、「取得費」は3015万円と求められます。その結果、「譲渡所得」は1735万円です。

続いて特別控除額を差し引きます。過去に特例税制の利用がなければ、「3000万円の特別控除」が適用されます。譲渡所得1735万円から特別控除額3000万円を引くとマイナスとなり、税制上は「0円」です。

最後に税率をかけていきます。所有期間が4年であり税率は「短期譲渡所得税率39.63%」です。ただし、譲渡所得は特例適用により0円となっているため、譲渡所得税も0円となります。

もし特例控除が適用されない場合は譲渡所得税がおよそ687.5万円となり、大金を支払わなくてはいけなくなります。売却益が発生する場合は必ず特例が適用されるかどうか確認をした上で確定申告を行いましょう。

-控除を利用して利益をアップ!-

-控除を利用して利益をアップ!-

不動産売却時に利益が発生する場合、譲渡所得税を納めなくてはいけません。税金は必ず支払うべきものですが、なるべく節税したいものです。「特別控除」や「特例」について理解し賢く利用していきましょう。

「3000万円特別控除」は居住用の物件に対して適用可能性があるものです。投資用・賃貸用のマンションなどには適用されません。譲渡益から最大3000万円の控除を受けられます。ただし、住み替え予定で物件売却に控除を適用した場合、物件売却時の住宅ローン控除が受けられなくなります。どちらがお得か事前に確認しておきましょう。

「軽減税率の特例」は居住用物件かつ所有期間が10年超である場合に適用されます。売却時の税率は「5年以下の短期譲渡所得=39.63%」「5年超の長期譲渡所得=20.315%」ですが、特例が適用されると「14.21%」と税率が大きく軽減されます。また、「3000万円の特別控除」と併用できるためさらに節税効果を期待できます。

「買い替えの特例」は買い替えた自宅を売却するときまで譲渡所得税を先延ばしできる仕組みです。所有期間10年超・居住実績10年以上の自宅を買い替えて譲渡益が発生した場合、特例が適用されて譲渡所得税を将来に繰り延べられます。特例には期限があり、2021年12月31日までの売却分が適用可能範囲です。

「3000万円特別控除(相続空き家)」は相続した空き家を売却した際に適用可能性のある特別控除です。条件数が多く、「昭和56年5月31日以前に建築された物件である」「区分所有のマンションは適用範囲外」など複雑な面もあるため、適用できるかどうか事前に専門家へ相談した方が確実です。

このように、不動産の売却では節税効果が大いに期待できる特例があります。不動産売却時にはこれらの特例が適用可能かどうか事前にご確認いただき、利益を賢く守っていきましょう。