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不動産売却で知っておきたい基礎知識

不動産売却を成功させるには正しい知識が必要です。とはいえ、不動産取引にはさまざまな専門用語を覚える必要があり、法律なども絡んでくるため複雑に感じてしまうものです。

しかし、売却に絞っていけば知っておくべきことは限られますし、わからないことがあればプロである不動産会社に相談すれば解決します。そして信頼できる不動産会社に出会うことができれば、ほとんどお任せで不動産売却を成功させることも可能です。

ここでは熊本市の豊不動産が、不動産売却のメリット・デメリット・リスク、頼れる不動産会社の選び方、不動産の査定評価を上げるポイントについて解説していきます。

不動産売却にはこんなメリット・デメリットがあります

不動産売却の5大メリット
メリット 内容
現金化・資産運用できる 現金化は不動産売却における最大のメリットです。すぐに動かせる現金が手元に入ることでフットワークが軽くなるため、資産運用もしやすくなります。まとまった現金が入れば、急な出費にも対応できるようになります。
買い替え・住み替え資金にできる 売却によって得た現金を買い替え・住み替え用の資金として活用することも可能です。家が手狭になった、転勤が決まったなどで住み替えをお考えでしたら、不動産売却は大きなメリットです。
ローンを完済できる 不動産の売却代金でローンを繰り上げ完済することができます。ローンの返済が苦しくなってきている方であれば、完済することで精神的にも楽になります。
保証料・保険料が戻ってくる 売却代金によってローンを完済すれば、金融機関へ支払った保証料が返却される可能性があります。また、火災保険・地震保険も残っている年数分が返却されます。売却代金にプラスαと考えればメリットは大きいものです。
維持費・税金を軽減できる 不動産を手放すことで、毎年支払っていた固定資産税や都市計画税などの税金負担が軽減されます。また、建物の維持に必要なメンテナンス費用も不要となるため、不動産売却は維持費の軽減にもつながります
不動産売却における3つのデメリット
デメリット 内容
さまざまな費用・税金がかかる 不動産売却では仲介手数料や引っ越しなどの諸費用や譲渡所得税などの各種税金がかかります。諸費用が高くなるケースもあるため、事前にご相談ください。
売却までに時間がかかる 不動産は売却までに3ヶ月~半年ほどかかり、場合によっては1年以上というケースもあります。また、査定・契約・内覧・お引渡しなどさまざまな手順もあるため手間がかかる面もあります。
なるべく早く売りたいという方に適した売却方法もあるので、ぜひご相談ください。
売却した物件を再入手するのは難しい やむを得ない事情により売却した愛着ある物件を買い戻したいという方も少なくありません。しかし、一度売却した物件を再び買うのは困難です。売却前には必ず熟考いただきますようお願いいたします。
どうしても買い戻しをしたいという方は、適した売却方法がございますので、ぜひご相談ください。
不動産売却で考えられるリスク
リスク 内容
売却長期化リスク 不動産の種類や地域ニーズ、季節などさまざまな要因により売却までに時間がかかる可能性があります。たとえば買い替えをご希望の場合、売却が先か・購入が先かを決めておかないとダブルローンなどのリスクを負う可能性があるのでご注意ください。
損失リスク 予定よりも高く売れない可能性もあります。時期や不動産会社によって査定額は異なりますし、売却長期化により値下げをするケースもあります。売却前にはじっくりと計画を立て、損失リスクを避けるようにしましょう。ご不明・ご不安な点はぜひお気軽にご相談ください。
形態ごとのメリット・デメリットまとめ
不動産の形態 メリット デメリット
居住用(マイホーム) 譲渡益が発生し各種要件に当てはまる場合、譲渡所得税が軽減されます。また、買い替えであれば譲渡所得税の課税が繰り延べ可能です。
譲渡損が発生したのであれば、3年間その他の所得から繰越控除することもできます。
内覧対応のために休日は空けておかなければならないことがあります。場合によってはリフォーム(簡易的なものも含めて)が必要となり費用がかかる可能性もあります。
また、買主様へのお引渡しまでに次のお住まいを確保しておかなければなりません。事前に購入した場合、売却が決まるまではダブルローンになる可能性もあるのでご注意ください。
投資用(運用マンション等) 維持費・管理費が不要になるため、ランニングコストを抑えることができます。また、値下がり前に売却することで資産の目減りを回避可能です。
売却により得た資金を、さらに利回りの良い投資用物件に回すことができるのも大きなメリットです。
家賃収入を得ていた場合、売却後は収益機会がなくなります。また、タイミングによっては損失を被る可能性があるため、売却タイミングは不動産会社とじっくり相談することをおすすめいたします。
土地 維持費・管理費が不要になり、土地を現金化することができます。また、土地の売却代金は相続税の支払いに充てることができ、さらに相続税を土地取得の経費に充てることで譲渡税を免除することが可能です。
活用していない土地を売却することで、活用しやすい現金にできる点が魅力です。
相続した土地は相続登記を行わないと売却ができないため、やや手間がかかります。古い土地で境界が複雑な場合、境界トラブルが発生する可能性もあります。境界を明示するためには専門家へ依頼することが必要です。
また、古い建物を取り壊して更地にしてから売却する場合、取り壊し費用がかかります。

不動産会社の選び方

まずは見たいポイント3つと心構え

1.顧客に対して真摯に対応できるかどうか

1.顧客に対して真摯に対応できるかどうか

不動産会社は売主様の頼れるパートナーであるべきです。そのような観点から考えた場合、ムダに高い査定額を提示するよりも、他社より安いが現実的で根拠のある査定額の提示をできる不動産会社の方が信頼できます。また、売却についてメリットだけでなくデメリットも伝えてくれる担当者は「顧客第一主義である」といえます。

2.販売力はあるか、売却を得意としているのか

2.販売力はあるか、売却を得意としているのか

不動産売却をスムーズに進める決め手となるのは不動産会社の「販売力」です。広告手段が豊富である、顧客情報を多く持っている、地域ニーズ・情報に精通しているなど、販売につながるさまざまな能力が高ければ、不動産売却はスムーズかつ有利に進めることができます。

3.不動産会社の強みと売却予定物件の相性も確認

3.不動産会社の強みと売却予定物件の相性も確認

大手不動産業者の場合、集客力や販売力が安定していますが、地域ニーズに踏み込んだ戦略は取りにくい傾向にあります。地域密着型で運営年数も長い不動産であれば、地域ニーズや情報に精通しています。そのため、売却予定不動産の特徴と地域に合わせた戦略で売却をスムーズに進められる可能性が高いです。

売却パートナーを選ぶ5つの判断基準

1.不動産会社が得意とするエリアをチェック

1.不動産会社が得意とするエリアをチェック

全国展開しているような大手不動産会社はエリアを問わず幅広く集客することができます。一方で、ノルマに追われて強引にセールスを進めてしまい、結果的に売主様の理想とする売却になりにくいこともあります。

地域密着型不動産会社は知名度が低く幅広い戦略は取りにくいものの、得意エリアについては大手よりも販売力があることも少なくありません。

不動産会社を選ぶ際には、「どこを得意エリアとしているのか」「売却予定不動産のエリアとマッチするのか」を確認しましょう。

2.幅広く地域や物件に合わせた販売ができるかチェック

2.幅広く地域や物件に合わせた販売ができるかチェック

理想に近い不動産売却を実現するためには、「不動産会社の販売力」がとても重要です。どこに依頼すべきか迷ったときは、不動産会社がどのような能力を持っているのか「集客方法」「顧客情報力」「地域情報力」をチェックしていきましょう。

チラシや雑誌、店頭広告はもちろん、レインズへの登録、Web集客、SNSの活用など幅広い宣伝方法・集客ツールを駆使している不動産会社は信頼感があります。

顧客情報を多く持っているということは、買い手候補がすでに多数いるという裏付けです。豊富な顧客情報を持っているかどうかもチェックしましょう。

地域情報に熟知していれば、事情に合わせた販売戦略を立てることができます。ニーズや地域特性に合わせて販売を進めれば理想に近い売却を実現しやすいです。

3.売却を得意としているかどうかをチェック

3.売却を得意としているかどうかをチェック

不動産業務には「賃貸」「運用」「管理運営」などさまざまなものがあります。不動産売却を行うのであれば、「売却」を得意とする不動産会社を選びましょう。

ホームページや店頭広告を確認すれば、賃貸と売買でどちらを得意としているのかある程度の判断が可能です。

4.スタッフの能力や人間性から不動産会社の信頼性をチェック

4.スタッフの能力や人間性から不動産会社の信頼性をチェック

不動産売買はただ物件とお金だけが行き交うのではなく、人と人とのつながりがとても大切なお取引となります。そのため、理想的な売却を実現する近道は、人間的に信頼できるスタッフに依頼することです。

売主様のご希望やご事情を親身になって伺い、顧客の目線に立った上でメリット・デメリットを余すことなくお伝えできるスタッフであれば信頼感があります。そして顧客第一主義のスタッフの所属する不動産会社は、教育の行き届いた信頼できる不動産会社であるといえるでしょう。

また、宅地建物取引士など不動産に関するさまざまな資格を有しているスタッフが所属する不動産会社は専門性が高く信頼できます。資格についてはホームページに掲載されていますのでぜひ確認しましょう。

5.口コミも必ずチェック

ネット社会の現代において口コミのチェックも欠かせません。スマホやパソコンで依頼を検討している不動産会社の社名を検索して口コミを確認してみましょう。

もちろん、ネット上の書き込みはすべてが信用できるものではありません。しかし、実際に利用した人の口コミや感想は依頼する上で判断の参考になります。

売却までのストーリーを持っているか?

信頼できる不動産会社を見極めるためにも、ぜひ担当者に「具体的な販売戦略」を聞いてみてください。

不動産業界では「ひとつとして同じ不動産はない」という考え方があります。似たような条件や間取りの物件はありますが、すべて同じものは現実的に存在しません。また、売主様ごとにご希望やご事情が異なりますので、それに合った売却方法や宣伝・広報戦略=「物件や売主様にあった売却までのストーリー」を考える必要があります。

売主様のお話をじっくり伺いご希望・ご事情を理解し、売却予定物件の特徴を正確に把握し、地域ニーズや時期ごとの需要を熟知した上で「納得できる売却ストーリー」を立てられる担当者であれば大いに信頼することができます。

避けた方がよい会社の特徴

「顧客よりも自社利益を優先している」このような不動産会社は避けるべきです。

たとえば、根拠のない誇大広告や高額査定をしている不動産会社は、契約を獲得して利益を得たいだけの会社である可能性が高いです。そのような会社のスタッフは接客態度も横柄であったり、ノルマに追われて無理な売却スケジュールを提案したりと信頼感が薄いものです。

中には物件情報がほとんど更新されていないような不動産会社もあります。いつまでも同じ情報ばかり掲載しているところは、販売力がないといえるでしょう。また、宅地建物取引士がいないようなところは論外なので選択肢から除外しましょう。

-囲い込みとは?思わぬ落とし穴に注意-

-囲い込みとは?思わぬ落とし穴に注意-

「囲い込み」とは不動産会社が「両手仲介」によって利益を得るために、売却予定物件の情報を公開しない行為のことです。

不動産取引において、売主様は「高く売りたい」買主様は「安く買いたい」とご希望されるものです。つまり、売却を依頼された不動産会社は売主様のご希望を叶えるために、自社の顧客網はもちろん、他社とも連携して「より良い条件で購入してくれる買主様」を探すべきです。

しかし、囲い込み業者は他社との連携を頑なに行わず、物件情報を公開せずに囲い込み、自社の顧客網から買主様を見つけることに注力します。これは、自社利益を追求し、買主様・売主様双方から仲介手数料を得て、利益を2倍にするためです。

売主様にとって囲い込みは利益に反する行為です。というのも、不動産会社としては「2倍の仲介手数料が取れれば良い」だけであり、「なるべく高く売る」ことよりも「すばやく契約してしまいたい」と考えるためです。

物件が公開され広く購入希望者様を募ることができれば競争によってより高く売れる可能性があります。しかし囲い込みではそうした機会が失われてしまいます。

このように、囲い込みは売主様にとって不利益になる可能性が高いものです。自社利益を追求する不動産会社は避け顧客利益を大切にする不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産の査定評価を上げるポイント

不動産査定の重要な評価点
ポイント 内容
立地や周辺環境 周辺に駅やバス停、商業施設のある物件は評価が高くなりやすいです。小中学校や病院などの公共施設も高評価のポイントです。
方角や位置 一般的に南向きの物件は日当たりが良いことから高評価につながりやすいです。マンションであれば角部屋は騒音などの都合から評価されやすいでしょう。また、高層階は見晴らしが良いことから評価されます。
間取りと広さ、設備 広くて最新設備が設置されている物件は査定で評価されやすくなります。ただし、広すぎる物件は評価が高くても価格が高すぎて買い手がつきにくくなる可能性もあるので注意しましょう。間取りについては周辺環境のニーズに合ったものが評価されやすいです。
築年数や構造、共用設備

築年数は若いほど人気があるため査定も高評価となりやすいです。目安としては20年以上の築年数だと価格が一気に落ちやすい傾向にあります。

構造については木造が最も安価で鉄筋コンクリート造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)など強度のあるものほど高評価です。
マンションの場合はプールやジム、オートロック付きのエントランスなど充実しているほど評価が高くなります。

管理状況の良し悪し マンションやアパートは「管理状況」が評価に大きく影響します。古く管理(清掃も含めて)が行き届いていない物件は購入希望者様も購買意欲が湧きにくいことから売れ残る可能性もあります。
耐震性 頑丈で強度の高い構造であることはもちろん、査定では耐震性も重要視されます。昭和56年6月1日以降の建物であれば新耐震基準で建てられているため、ひとつの目安となります。
施工会社・販売会社 施工実績が豊富な会社が請け負ったマンションであれば査定がプラスになる可能性があります。逆に施工不良などが発覚した施工会社が関係している場合は評価が下がる可能性があるので注意しましょう。
管理費・修繕積立金等のランニングコスト マンション物件の場合は管理費・修繕積立金などのランニングコストも査定で見られるポイントです。一般的に修繕積立金は築年数が経っているほど負担額も増える傾向にあるため、評価や購買意欲の低下につながる可能性があります。
外装・内装

壁・床の汚れや劣化の程度、戸建てなら屋根瓦の状況などが査定対象となります。生活する上で欠かせない水回りの劣化状況ももちろんチェックポイントです。

また、高齢化社会が進む近年はバリアフリー対応がされていると評価が高くなる場合があります。リフォーム歴があればぜひ申告しましょう。

自分でできる評価を上げる工夫
工夫のポイント 内容
雨漏りの対策 雨漏りのチェックはもちろん、すでに雨漏りが発生している場合は事前に業者へ依頼して修理しておくとよいでしょう。
シロアリ被害の確認 シロアリは住宅の見えないところに潜み徐々に被害を広げていきます。シロアリが発生していないかどうか専門家に確認してもらい、トラブルを避けましょう。
水回りの清掃

カビが発生しやすい水回りは査定前に清掃しておきましょう。あまりに汚いと正確に査定できないどころか、マイナスになる可能性があるためです。

湿気やニオイがこもらないように換気をしておくことも印象アップにつながります。

窓や扉 建て付けの悪い窓や扉は修理しておきましょう。
玄関周りや庭 家の顔である玄関や庭は第一印象アップのためにも掃除しておくことをおすすめします。戸建ての場合は土地も売却することになります。管理・手入れされている庭は評価を高める可能性があるのでキレイにしておきましょう。
リフォーム歴 過去にリフォームしている場合はどの箇所をリフォームしたのかわかる資料を準備しておきましょう。査定がスムーズに進みやすくなります。
周辺環境に関する資料 最後に担当者へのアピールとして周辺環境の良さや、実際に生活して便利だったことなどをまとめた資料を作っておきましょう。こうした資料は査定だけでなく、購入希望者様へのアピールにも活用できます。
査定に関するQ&A
事前にリフォームやクリーニングすべきですか?

査定のためにリフォームやホームクリーニングをする必要はございません。必ずしもリフォーム費用やクリーニング費用が売却価格に上乗せできるとは限らないためです。

もちろん簡単な清掃がされていれば、査定がスムーズに行えますので、お時間がかからないなどのメリットはございます。また、以前にリフォームをされている場合は、リフォーム歴のわかる資料があると助かります。

かなり古い物件でも査定や売却はできますか?

築年数は査定や購入希望者様への購買意欲に大きく影響するものです。特に地震大国である日本において耐震性は重要視されます。

もちろん立地が良ければ売却できる可能性もありますのでまずは一度査定をご依頼ください。当社が直接買い取る「買取」という方法もございますのでご相談ください。

タワーマンションの査定や売却依頼は専門的な会社にお願いすべきですか?

タワーマンションは建設され始めてからまだ20年程度と新しい不動産です。そのため特有のリスクやデメリットが直接的に価格に影響するような段階にはありません。逆に利便性や高級感、充実した共有施設などがあるため人気もあります。

基本的にはマンションの販売実績があれば問題はありません。

マンションで高額査定を受けるためのタイミングはありますか?
マンション価格は国内外の経済・社会状況に大きく左右されます。地価が高騰している、将来的に再開発が計画されているなどの情報をチェックしておくとよいでしょう。
ローン残債のあるマンションでも査定できますか?

売却後に完済するということであれば査定可能です。万が一売却代金によって完済できない場合でも、新しい住居の購入時に組むローンに残債を組み込むこともできます。

まずはいくらで売れるのか、売ったほうが将来的に良いのか、などを確認するために査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。