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お客様のお悩みを解決してご希望を
叶える売却方法があります

不動産に関するお悩みはお客様ごとに異なり、実現したいご希望もさまざまです。そしてお客様が抱えている問題を解決するのに適した不動産売却方法もございます。

熊本市の豊不動産が、住宅ローンでお悩みの方向けの「任意売却」、売却後も同じ家に住み続けたい方向けの「リースバック」についてご説明いたします。

こんなお悩みありませんか?(任意売却編)

  • 収入が減りローンの支払が苦しい
  • ローン以外にも税金や消費者金融への借金も滞納している
  • 難しいとわかっているが、現金を手元に残して問題解決をしたい
  • 競売・差し押さえの通知が裁判所から届いてしまった
  • 離婚により持ち家を手放すが円満に解決したい
  • 近所や知人に知られずに問題を処理したい
  • どうしていいかわからず、もう何も考えたくない

住宅ローンの返済でお困りである、すでに滞納してしまっているようでしたら「任意売却」をなるべく早くご検討ください。もし「競売」が開始されてしまうと、物件は安く売却されて現金は一切手元に残らず、しかも多くのローン残債が残るという最悪の結果へつながってしまいます。
上記のお悩みがひとつでも当てはまるようでしたら、ぜひ豊不動産へご相談ください。

住宅ローンの滞納時の流れと注意

ローン滞納のきっかけ

住宅ローンは金融機関が厳しい審査を行って「将来的に完済できる能力がある」と認めた方のみが組むことのできるものです。そのため、大きな問題がなければ住宅ローンを滞納するほどに苦しくなることは発生しにくいものです。

しかし2020年以降のコロナ禍に代表されるように、思わぬ事態が発生したことで滞納者となってしまう方は少なくありません。

解雇 コロナ禍において経済は停滞し、解雇や賃金カットなどの事例も増えています。飲食を始めとした自営業の方も苦しい状況に置かれています。
離婚 結婚後に組まれた住宅ローンは夫婦の収入を合算したもので借入しているケースがほとんどです。離婚により債務者が夫・妻どちらか片方になってしまうと支払いが苦しくなるのは仕方のないことです。
病気ケガ 病気や怪我は気をつけていても突然見舞われてしまうものです。働くことが困難になれば給料も入らないため支払いは難しくなります。金融機関と早期に話し合うことで返済計画の見直しなどが行える可能性もあります。
年金不足 定年退職後にも住宅ローンが残っている場合、ボーナス払いができなくなってしまい支払いが困難になるケースがあります。年金だけでは生活するので精一杯であり、貯金がなくなればローンも滞納せざるを得ません。

このような理由により、致し方なく住宅ローンを滞納してしまっている方がたくさんいます。

滞納時期による各勧告

滞納期間により督促の方法が変わっていきます。

滞納期間 督促の方法
2ヶ月 電話やハガキ
3ヶ月~5ヶ月 督促状による通知
6ヶ月 催告状が届く
6ヶ月以降 住宅ローンを組んだ金融機関が持っていた債権は債権回収会社や保証会社に移行され、月々の分割返済が不可能となる
対応策

滞納してしまっている住宅ローンの問題を解決するための方法は以下の3つです。

  • ローンの一括返済
  • 競売
  • 任意売却

「ローンの一括返済」については経済的な事情により住宅ローンを滞納している以上、解決策として現実的ではありません。この方法を取る場合は、残債が数十万円~数百万円程度で親や親戚に頭を下げて借金をして返済するということがほとんどです。

「競売」は法的強制力を持って物件を売却する方法です。市場相場の半値程度で売却されてしまい、売却代金はすべて支払いに充当されます。安く買い叩かれているため、ほとんどの場合で残債が多く残り、家を失った上で苦しい返済が強いられます。

このように、現実的でない「一括返済」苦しい未来しかない「競売」は住宅ローン滞納の対策としてあまり好ましいものではありません。

そこでぜひ検討したいのが「任意売却」です。任意売却は現実的かつ光の見える未来を生み出せる可能性がある売却方法・住宅ローン滞納対策です。

任意売却とは

任意売却とは

原則的に不動産売却は住宅ローンの滞納がない状態でなければ行えません。しかし、債権者=金融機関と交渉して同意を得ることができれば抵当権を外して住宅を売却できます。それを可能にするのが「任意売却」です。

競売では裁判所側が物件調査を行って評価価格を決定しますが、任意売却では債権者が物件の売却金額を決定します。これは債権者が確実に債務を回収できるようにするためです。そういった意味では任意売却は債務者だけでなく、債権者にとってもメリットのある手段であるといえます。

また、競売では残債の一括返済が求められる一方で、任意売却ならば債権者と協議することで無理のない返済計画へとリスケジュールすることが可能です。

他にも、任意売却ならば競売と違って引っ越しし費用や最低限の生活費用の捻出などが可能であり、引っ越し日も調整できます。

このように任意売却は競売と異なり多くの面で債務者にとって有利な売却方法となります。

任意売却のメリットと注意点

任意売却のメリットと注意点

任意売却は物件の売却に自分の意志を反映できる点が大きなメリットとなります。競売は裁判所により強制的に売却されるため債務者の意志は反映される余地がありません。

また、周囲に知られずに売却を進めることも可能で、市場価格に近い価格で売却できる可能性があるなど、債務者にとってはメリットがかなりあります。

売却後も、交渉次第によっては引っ越し費用の捻出が可能であり、さらには引っ越しせずにそのまま住み続けることもできます。売却する物件を親族や投資家に買い取ってもらい、賃貸契約を結べば、家賃を支払うことで住み続けることができるのです。

売却後の残債については競売だと一括返済が求められますが、任意売却ならば分割で返済できるようになります。もちろん、現在の生活状況や収入を考慮されるため、無理のない返済スケジュールになるのが一般的です。

このように任意売却には数多くのメリットがある一方で、注意しておきたいポイントもいくつかあります。

任意売却を行うには債権者と連帯保証人の同意が必要です。つまり、保証人となってくれた方へ滞納の事実を知られてしまうことになります。また、債権者が物件の売却価格に同意しなければ抵当権の抹消が行えないため任意売却が行えません。

他にも、住宅ローンの返済が61日以上または3回目の支払日を超えてしまった場合、「個人信用情報機関」に登録されます。いわゆる「ブラックリストに載る」ということで、5年~7年の間はクレジットカードの新規作成や住宅ローンを含む各種ローンを組めなくなります。

任意売却はデメリットよりもメリットの方が格段に多い売却方法です。だからこそ、注意点も理解した上で進めるようにしていきましょう。

任意売却のポイント

任意売却のポイント

任意売却をスムーズに進めるために重視したいのはスピード感です。「収入が減りローンの支払が厳しい」「滞納し始めている」といった初期の段階のうちに、任意売却について不動産会社へご相談ください。早めに対応することで、最悪の事態である競売の可能性を潰すことができます。

債務者である金融機関の心証も重要なポイントです。交渉を穏便かつスムーズに行うためにも「返済の意志」は伝えるようにしましょう。売却価格についての交渉も、「早く売却して解決したい」という気持ちはわかりますが、債務者が納得できる金額で進めるようにしましょう。

また、任意売却をスムーズに進めるためには、何よりも経験豊富な不動産会社のサポートが重要です。パートナーとなる不動産会社選びは慎重かつ迅速に行っていきましょう。

-ローン問題が深刻化する前に任意売却!-

-ローン問題が深刻化する前に任意売却!-

極論を言ってしまえば競売の入札開始日前日までは任意売却することができます。しかし、ギリギリになればなるほど残り時間も少なくなり、売却までにいたらず競売へ進む可能性が高まります。

「任意売却できる期間は限りがあるからこそスピード感が重要」であると考え、なるべく早く行動し、少しでも不安があれば不動産会社に相談することをおすすめします。

豊不動産は任意売却の経験・実績があり、お客様とともに二人三脚で問題解決に向けて努力いたします。住宅ローンの滞納でお困りでしたらぜひ当社にご相談ください。

こんなお悩みありませんか?(リースバック編)

  • 売却した後もできれば住み続けたい
  • 家計やローンの補填のために売却したいが引っ越しはしたくない
  • 固定資産税や維持費が高く困っている
  • 老後の資金や事業資金のためにまとまった現金が欲しい
  • リバースモーゲージは条件が厳しく審査が通らなかった
  • 売却した家を将来的には買い戻したい

このようなお悩み・ご希望を叶えるには「リースバック」がおすすめです。リースバックとは現在お住まいの物件を売却して代金を受け取った後も、賃貸契約をしてそのまま住み続けられるものです。資金に余裕ができたならば割増料金にはなるものの、買い戻すことも可能です。

現在お住まいの住宅に住み続けながらまとまった現金を手に入れることができる、そんなリースバックもぜひご検討ください。

リースバックとは?~売却後も住み続けられる~

リースバックとは?~売却後も住み続けられる~

リースバックとは現在お住まいの住宅を売却した後に、買主様と賃貸契約を結ぶことで、そのまま住み続けられる不動産売却方式です。

リースバックならば生活環境を変えることなくまとまった資金を入手でき、「ローンの返済」「老後資金・事業資金の捻出」などの希望を叶えることができます。

さらに、リースバックの大きな特徴として、売買契約時に「買戻し特約」をつけておけば将来的に愛着あるマイホームを買い戻すことも可能です。この特約がついていれば買主様は一定期間第三者に転売することができないため、その期間内であれば料金を割増した上で買い戻すことができます。

このようにさまざまな特徴を持ち短期間での資金調達を実現するリースバックを、ぜひご検討ください。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックならではの7つのメリット
メリット 内容
売却後も住み続けられる 一般的に売却した不動産からは引渡し日までに引っ越ししなければなりません。しかしリースバックならば買主様と賃貸契約を結ぶことができ、そのまま賃貸住宅として住み続けられます。
ランニングコストが不要になる 物件を所有している場合、固定資産税や都市計画税といった税金はもちろん、修繕費や火災保険料、場合によってはリフォーム費用などもかかります。リースバックによる売却を行えば、所有権は買主様に移行するためこれらのコストから解放されます。
物件所有で注意すべきリスクがなくなる 自然災害による住宅の倒壊や破損、地価の下落による資産の目減り、金利上昇により住宅ローンが困難になるなどといったさまざまなリスクからも解放されます。
現金化まで時間がかからないケースが多い リースバックは不動産会社やファイナンス会社などが買い取るケースが多く、現金化までがスピーディーな場合がほとんどです。
借金をすることなく資金調達できる 住宅の売却益というまとまったお金を、借金することなく調達できる点もリースバックの大きな魅力です。老後資金、事業資金など必要なことに自由に活用可能です。
住宅ローンの返済に不安を感じた場合の対策として活用できる 住宅ローンは30年や35年といった長期の返済計画となります。子育てや転職、その他生活環境の変化により返済への不安を感じることは珍しいことではありません。
リースバックによって不動産を売却すれば、ローンの返済資金を得ることができますし、そのまま住み続けることも可能です。
将来的に買い戻したい方にもおすすめ 買戻し特約がついていれば、リースバック後に一定期間内であればマイホームを買い戻しできます。特約によって物件が第三者に転売される心配もないため、将来への希望も持てることでしょう。
リースバックで考えられる5つのデメリット
デメリット 内容
所有資産ではなくなる 住み続けるとはいえ、売却した以上はご自身の所有する資産ではなくなります。一般的な賃貸契約と同様に所有者が定めるルールに従う義務が生じます。
ローンの代わりに家賃を支払う 住宅ローンからは解放されますが、契約内容に従った賃料を毎月支払うことになります。買主様との交渉によっては家賃が高くなるケースもあるため、慎重に売却を進めるようにしましょう。
市場相場より安くなる可能性がある リースバックでは不動産会社やファイナンス会社が買取するケースが多くあります。仲介売却と異なり購入希望者様同士での競争も起きないため市場相場より安くなることも珍しくありません。売却価格については事前に見積もりを確認し、仲介売却時との比較もしてみましょう。
リースバックを行えない場合もある 売却価格が住宅ローン残債を下回る場合はリースバックを利用できません。債務者である金融機関から抵当権抹消の許可がもらえないためです。
不動産相場は日々変動しますので、タイミングを見て行っていきましょう。
引っ越しをしなければならないケースもある 契約内容によっては、定期借家契約により住み続けられる期間がそれほど長くない場合もあります。もちろん、期間満了後も再契約できれば問題ありませんが、契約終了となれば引っ越ししなければなりません。
長期間住み続けたいとお考えでしたら、売却時に普通賃貸借契約でリースバックできる買主様を探すとよいでしょう。

-リバースモーゲージとは-

-リバースモーゲージとは-

リースバックと似た不動産売却および資金調達方法に「リバースモーゲージ」という方法があります。

リバースモーゲージもリースバックも現在お住まいの住居に住み続けながらまとまった資金を調達できる方法です。最大の違いは「所有権の有無」「借入の有無」となります。

リバースモーゲージは簡単に言えば、不動産を担保にして金融機関から融資を受けるいわば「借金」です。市場相場よりも2~3割安い価格の資金をまとめて受け取れることから、即時性を考慮した場合、資金調達効率は高めです。

リバースモーゲージを活用する事例として、老後の生活資金の調達が多くあります。子供が独立して田舎にて一人暮らしをしている方など、個々の事例を見ればリースバックよりも賢い選択となっているケースもたくさんあります。

リースバックとリバースモーゲージのどちらが優秀かということではなく、ご自身のご希望・ご事情とマッチングするのはどちらなのか、ということで考えると判断しやすいかもしれません。