こんなお悩みありませんか？（任意売却編）

• 収入が減りローンの支払が苦しい
• ローン以外にも税金や消費者金融への借金も滞納している
• 難しいとわかっているが、現金を手元に残して問題解決をしたい
• 競売・差し押さえの通知が裁判所から届いてしまった
• 離婚により持ち家を手放すが円満に解決したい
• 近所や知人に知られずに問題を処理したい
• どうしていいかわからず、もう何も考えたくない

住宅ローンの返済でお困りである、すでに滞納してしまっているようでしたら「任意売却」をなるべく早くご検討ください。もし「競売」が開始されてしまうと、物件は安く売却されて現金は一切手元に残らず、しかも多くのローン残債が残るという最悪の結果へつながってしまいます。
上記のお悩みがひとつでも当てはまるようでしたら、ぜひ豊不動産へご相談ください。

住宅ローンの滞納時の流れと注意

ローン滞納のきっかけ

住宅ローンは金融機関が厳しい審査を行って「将来的に完済できる能力がある」と認めた方のみが組むことのできるものです。そのため、大きな問題がなければ住宅ローンを滞納するほどに苦しくなることは発生しにくいものです。

しかし2020年以降のコロナ禍に代表されるように、思わぬ事態が発生したことで滞納者となってしまう方は少なくありません。

このような理由により、致し方なく住宅ローンを滞納してしまっている方がたくさんいます。

滞納時期による各勧告

滞納期間により督促の方法が変わっていきます。

対応策

滞納してしまっている住宅ローンの問題を解決するための方法は以下の3つです。

• ローンの一括返済
• 競売
• 任意売却

「ローンの一括返済」については経済的な事情により住宅ローンを滞納している以上、解決策として現実的ではありません。この方法を取る場合は、残債が数十万円～数百万円程度で親や親戚に頭を下げて借金をして返済するということがほとんどです。

「競売」は法的強制力を持って物件を売却する方法です。市場相場の半値程度で売却されてしまい、売却代金はすべて支払いに充当されます。安く買い叩かれているため、ほとんどの場合で残債が多く残り、家を失った上で苦しい返済が強いられます。

このように、現実的でない「一括返済」苦しい未来しかない「競売」は住宅ローン滞納の対策としてあまり好ましいものではありません。

そこでぜひ検討したいのが「任意売却」です。任意売却は現実的かつ光の見える未来を生み出せる可能性がある売却方法・住宅ローン滞納対策です。

任意売却とは

原則的に不動産売却は住宅ローンの滞納がない状態でなければ行えません。しかし、債権者＝金融機関と交渉して同意を得ることができれば抵当権を外して住宅を売却できます。それを可能にするのが「任意売却」です。

競売では裁判所側が物件調査を行って評価価格を決定しますが、任意売却では債権者が物件の売却金額を決定します。これは債権者が確実に債務を回収できるようにするためです。そういった意味では任意売却は債務者だけでなく、債権者にとってもメリットのある手段であるといえます。

また、競売では残債の一括返済が求められる一方で、任意売却ならば債権者と協議することで無理のない返済計画へとリスケジュールすることが可能です。

他にも、任意売却ならば競売と違って引っ越しし費用や最低限の生活費用の捻出などが可能であり、引っ越し日も調整できます。

このように任意売却は競売と異なり多くの面で債務者にとって有利な売却方法となります。

任意売却のメリットと注意点

任意売却は物件の売却に自分の意志を反映できる点が大きなメリットとなります。競売は裁判所により強制的に売却されるため債務者の意志は反映される余地がありません。

また、周囲に知られずに売却を進めることも可能で、市場価格に近い価格で売却できる可能性があるなど、債務者にとってはメリットがかなりあります。

売却後も、交渉次第によっては引っ越し費用の捻出が可能であり、さらには引っ越しせずにそのまま住み続けることもできます。売却する物件を親族や投資家に買い取ってもらい、賃貸契約を結べば、家賃を支払うことで住み続けることができるのです。

売却後の残債については競売だと一括返済が求められますが、任意売却ならば分割で返済できるようになります。もちろん、現在の生活状況や収入を考慮されるため、無理のない返済スケジュールになるのが一般的です。

このように任意売却には数多くのメリットがある一方で、注意しておきたいポイントもいくつかあります。

任意売却を行うには債権者と連帯保証人の同意が必要です。つまり、保証人となってくれた方へ滞納の事実を知られてしまうことになります。また、債権者が物件の売却価格に同意しなければ抵当権の抹消が行えないため任意売却が行えません。

他にも、住宅ローンの返済が61日以上または3回目の支払日を超えてしまった場合、「個人信用情報機関」に登録されます。いわゆる「ブラックリストに載る」ということで、5年～7年の間はクレジットカードの新規作成や住宅ローンを含む各種ローンを組めなくなります。

任意売却はデメリットよりもメリットの方が格段に多い売却方法です。だからこそ、注意点も理解した上で進めるようにしていきましょう。

任意売却のポイント

任意売却をスムーズに進めるために重視したいのはスピード感です。「収入が減りローンの支払が厳しい」「滞納し始めている」といった初期の段階のうちに、任意売却について不動産会社へご相談ください。早めに対応することで、最悪の事態である競売の可能性を潰すことができます。

債務者である金融機関の心証も重要なポイントです。交渉を穏便かつスムーズに行うためにも「返済の意志」は伝えるようにしましょう。売却価格についての交渉も、「早く売却して解決したい」という気持ちはわかりますが、債務者が納得できる金額で進めるようにしましょう。

また、任意売却をスムーズに進めるためには、何よりも経験豊富な不動産会社のサポートが重要です。パートナーとなる不動産会社選びは慎重かつ迅速に行っていきましょう。

こんなお悩みありませんか？（リースバック編）

• 売却した後もできれば住み続けたい
• 家計やローンの補填のために売却したいが引っ越しはしたくない
• 固定資産税や維持費が高く困っている
• 老後の資金や事業資金のためにまとまった現金が欲しい
• リバースモーゲージは条件が厳しく審査が通らなかった
• 売却した家を将来的には買い戻したい

このようなお悩み・ご希望を叶えるには「リースバック」がおすすめです。リースバックとは現在お住まいの物件を売却して代金を受け取った後も、賃貸契約をしてそのまま住み続けられるものです。資金に余裕ができたならば割増料金にはなるものの、買い戻すことも可能です。

現在お住まいの住宅に住み続けながらまとまった現金を手に入れることができる、そんなリースバックもぜひご検討ください。

リースバックとは？～売却後も住み続けられる～

リースバックとは現在お住まいの住宅を売却した後に、買主様と賃貸契約を結ぶことで、そのまま住み続けられる不動産売却方式です。

リースバックならば生活環境を変えることなくまとまった資金を入手でき、「ローンの返済」「老後資金・事業資金の捻出」などの希望を叶えることができます。

さらに、リースバックの大きな特徴として、売買契約時に「買戻し特約」をつけておけば将来的に愛着あるマイホームを買い戻すことも可能です。この特約がついていれば買主様は一定期間第三者に転売することができないため、その期間内であれば料金を割増した上で買い戻すことができます。

このようにさまざまな特徴を持ち短期間での資金調達を実現するリースバックを、ぜひご検討ください。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックならではの7つのメリット

リースバックで考えられる5つのデメリット