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放置空き家のデメリットと
買取のメリットについて

核家族化や高齢化、地方の過疎化、介護施設への住み替えなどが急速に進む日本において、「放置空き家問題」が深刻化しています。

「相続したものどうしたらいいかわからない」「思い出のある家を簡単に売れない」「遠方に住んでいるため売却手続きが難しい」など空き家が放置されている理由はさまざまです。ここでは、熊本市の豊不動産が空き家を放置するデメリットや買取のメリットについて解説していきます。

空き家に関してこんなお悩みありませんか?

  • 相続したが空き家となり管理ができずに困っている
  • 放置している空き家がゴミ屋敷状態でどうしようもできない
  • 建築年数が古く空室も目立つ賃貸物件を処分したい
  • 空き家を取り壊して土地のみで売却すべきか迷っている
  • 相続した空き家のランニングコストがかさんでいる
  • 空き家を賃貸などで収益化したい
  • 相続した空き家を売却した時の税金が心配だ

相続物件や空き家に関して、このようなお悩みがあるならばぜひ豊不動産へご相談ください。相続した物件を空き家として放置したままでいるのはランニングコストの面から考えた場合、マイナスでしかありません。また、長年放置された空き家は劣化もしやすいため資産の目減りも懸念されます。

大切な資産を守る・有効活用するためにも、買取や運用などについてご検討ください。

相続・空き家問題の概要

相続・空き家問題の概要

「相続した空き家をどうすべきか悩んでいる」という方は近年増えてきています。そもそも相続すべきかどうするかと悩ましいものですが、実はそのように悩んでいる間にも「管理責任」は発生し続けています。

実は相続人である場合、相続するか・どうかを決める「3ヶ月の熟慮期間内」であったとしても、相続した場合と同様に空き家を管理しなければならない義務があり責任を追わなくてはなりません。

たとえば、放置したために壊れそうな塀や落ちかけている瓦が崩壊し他人を怪我させてしまった場合、その怪我の賠償責任は相続の有無にかかわらず相続人が負うことになります。空き家が遺産であると認められている以上、相続人(複数いる場合は共同相続人たち)は空き家の占有者であると認定され、無過失責任を免れることができません。

維持・管理が難しく売却も困難であると判断し「空き家を相続しない」と決めた場合であっても、油断はできません。実は相続放棄した空き家であっても管理責任は残ってしまいます。これは、全相続人が相続放棄後、裁判所が選任する「相続財産管理人」が空き家管理を行うまで残ります。

相続放棄したのにと思われるかもしれませんが、法律によって定められているものであり逃れることはできません。空き家を相続しないと決断した場合であっても、第三者によって管理が引き継がれるまでは不備が起きないように気を張る必要があります。万が一の事態が起きれば、所有物でもない放置空き家のために、損害賠償責任を負担しなければならないためです。

空き家放置のデメリット

空き家に関する問題 内容
維持管理費用は相続人負担である 相続人には相続するかどうかにかかわらず空き家の管理責任があります。近隣住民とのトラブルや通行人へ怪我をさせるリスクを避けるためにも、ある程度の維持・管理が必要です。また、相続した場合は放置している空き家であっても固定資産税などのランニングコストがかかります。
解体にはまとまった費用が必要 空き家を解体して土地だけにすれば管理が楽になる、または売却しやすくなると考える方も多いです。しかし解体にはまとまった費用が必要で、1軒の空き家には150万円ほどかかります。その費用を捻出できずに、放置し続けてしまいさらに問題が悪化するケースも珍しくありません。
以前の火災保険に加入できない 空き家はそのほとんどが築年数の経った建物であり、崩落だけでなく火災リスクも高くなります。そのため被相続人が住んでいたときと同じ火災保険には加入できない可能性が高いです。
もちろん、相続人には管理責任があるため放置しているとはいえ、万が一のリスクに備えて空き家に火災保険をかけておかなければなりません。その場合、以前よりも高額の保険料を支払う可能性が大です。
固定資産税が6倍になる 「空家等対策特別措置法」により特定空き家として認定されてしまうと、税金の優遇措置が受けられなくなります。その結果、通常の6倍もの固定資産税を支払わなければならなくなり、ランニングコスト増となってしまいます。
行政により取り壊し費用を請求される 放置状態が続き近隣住民からのクレームも相次いだ結果、行政から是正措置の勧告・指示が通達される場合があります。
それを無視して管理を怠ると、行政代執行により空き家が強制的に取り壊されてしまいます。解体・取り壊し費用については管理責任者負担となりますので、行政側から請求されます。
不審者が住み着く可能性がある 長年放置された空き家に不審者が住み着く、溜まり場として利用するケースは意外と多くあります。実際に、不法滞在者が空き家に住み着き近隣住民から苦情が入るケースも珍しくありません。
何らかの事件が発生した場合、空き家所有者の管理責任が問われるため、事前の対策が必要です。
放置空き家はそのままでは売却が難しい 長年放置された空き家は劣化もひどく、建物自体の価値が大幅に下落します。そのような建物は購入希望者も現れにくいため、そのままの状態で売却するのは困難です。

―注意!特定空き家―

―注意!特定空き家―

一般的な空き家と特定空き家は法的に大きな違いがあります。特定空き家は「放置しておくと倒壊の危険性がある」「衛生上有害な可能性がある」「景観を大幅に損ねる」「周辺に悪影響を与える」といったように、2015年に施行された「空き家対策特別措置法」により定められています。

相続した当初はそこまで劣化していなかった空き家も、長年放置すると一気に劣化が進み塀・壁・屋根瓦などもちょっとしたことで崩れてしまいやすくなるものです。また、庭には雑草が生い茂り動物の糞や不法投棄によりゴミが散乱するといった放置空き家も珍しくありません。

このように空き家は長年管理を怠って放置し続けると「特定空き家」として認定されやすい状態となります。

特定空き家に認定されてしまうと、固定資産税の優遇が受けられなくなります。そのため固定資産税がそれまでの6倍にまで跳ね上がるためランニングコストの負担が増加してしまいます。

特定空き家認定を嫌がり、自治体職員の調査を拒否すると20万円以下の過料、改善指導や助言さらには是正措置の勧告を無視した場合は50万円以下の過料が科せられます。さらに最終的には行政代執行により空き家取り壊しが行われ、その費用が全額管理者に請求されてしまうのです。

このように、特定空き家認定されるとランニングコストが増加するだけでなく、罰金や取り壊し費用の請求など将来的な損失にもつながります。このような事態に陥る前に、管理の徹底や空き家の売却・運用などを検討していきましょう。

豊不動産は相続した空き家の売却・活用方法についてさまざまな角度からアドバイスでき、サポートも可能です。ぜひお気軽にご相談ください。

相続空き家問題に対する主な対策

売却

売却

放置されている空き家は建物そのものが古く、立地も良くないケースがほとんどです。そのため普通に売却活動をしてもなかなか売れにくいのが現状です。

仲介売却を検討するならば多角的に利用価値を模索していきましょう。

たとえば、近年は古民家カフェが流行っていて、老後は田舎暮らしをしつつ趣味程度にカフェを開きたいという方も増えています。そのようなニーズに合わせて売り出せば、そのまま売るよりも売却できる可能性が高まります。

買取

買取

状態の悪い空き家は仲介売却で一般から買い手を募るのが困難な傾向にあります。売れ残ったままランニングコストを負担するリスクを負うのはあまり得策ではありません。

買取を活用すれば、売却金額は低くなりますが将来的な空き家リスクをスムーズに回避することが可能です。

買取は仲介売却と違い、不動産会社が直接買い取るため売却までの期間が短いのがメリットです。また、契約直前でのキャンセルや契約不適合責任によるトラブルも発生しない点もメリットとなります。

買取の注意点

買取の注意点

放置空き家の買取はメリットが多いですが、売却金額が安くなる点が大きなデメリットとなります。とはいえ、将来起こりえる放置空き家の金銭的リスクを考えれば、多少安くても安全に処分できる買取はメリットある決断といえるでしょう。

また、物件の状態やエリアなどによっては買取が拒否されるようなケースもありますので事前に不動産会社にご確認ください。複数社に依頼することで買取してくれるところが見つかる可能性もありますのでじっくり取り組んでいきましょう。

賃貸運用

賃貸運用

被相続人が存命のうちに相談して、住居のリフォームや賃貸用へ建て替えるなども検討してみましょう。リフォームされた住居であれば売却もしやすいですし、不動産会社に管理を依頼して賃貸運用することも可能です。

豊不動産では賃貸管理も得意ですので、ぜひご相談ください。

相続した放置空き家のさまざまなリスクを回避する対策にはご紹介したように、「仲介売却」「買取」「賃貸運用」などがあります。いずれも放置状態を抜け出す大きな一歩ではありますが、「仲介売却」については懸念点もあります。あまりに状態の悪い空き家は買い手がつきにくいため売却そのものが難しいことです。

確実に空き家を処分したいとお考えでしたら「買取」が確実です。また、賃貸として資産運用したいとお考えでしたらこちらのページをぜひご覧ください。

その他の解決方法

解体

解体

放置空き家の所有は金銭的なリスクだけでなく、近隣住民とのトラブルや誰かに怪我を負わせるリスクなど精神的な負担も多いものです。こうした不安・悩みを解決する方法のひとつとして「解体」があります。

空き家を取り壊してしまえば放火や空き巣、小動物の侵入や不法投棄などの問題も解決できます。ただ木造であれば1坪あたり5万円ほどの解体費用がかかるため、面積によってはかなりまとまった金額が必要です。ちなみに自治体によっては助成金・補助金制度を設けているところもあるので確認してみましょう。

リフォーム

リフォーム

空き家をリフォームすると活用の道が開けてきます。

たとえば住居用としてリフォームすれば、住宅を購入するよりも安く済ませることが可能です。ただし劣化が激しく屋根や外壁工事も必要となった場合は費用が数百万円以上かかる可能性もあります。

賃貸用としてリフォームすることも可能です。地域によっては空室リスクへの対策が必要となったり、設備への投資・管理維持も必要ではあります。ただ、継続的な収入を得られるチャンスにもなります。

譲渡

譲渡

知り合いなどに譲渡するという方法もあります。空き家や土地の権利を譲渡すれば管理に悩まされることはありませんし、固定資産税の負担もなくなります。ただし、一般的には譲渡となると無償になる可能性が大です。売却や買取できる可能性があるならば、先にそちらを検討した方が金銭的にはメリットがあります

現状維持

現状維持

売却すべきか、運用すべきか、将来的に移り住むべきか、放置空き家の活用は悩ましく応えはなかなかでないのも仕方ありません。そこで一つの対策として「適正管理による現状維持」という方法があります。

放置したままでは将来的にリスクとなりますが適正管理することができれば安心して現状を維持できます。じっくり時間をかけて今後どのように空き家を活用すべきか考える時間を得られるのがメリットです。

ただし、管理には費用や手間がかかります。時間が確保されたとはいえ、なるべく早めに決断されることをおすすめいたします。

その他有効活用(共通施設・駐車場化など)

その他有効活用(共通施設・駐車場化など)

放置空き家が増加している現代において、さまざまな活用法が生まれています。古民家カフェとして利用したり、地域の集会所としたりなど、現状の建物をそのまま有効活用してまちづくりへ貢献可能です。

もちろん、リフォーム内容が住宅よりも複雑になる可能性があるため、費用がより多くかかる可能性があるなど検討すべき点はいくつかあります。

また、建物を解体して駐車場や事業用地として活用する方法もあります。初期投資は解体費用のみであり、わかりやすくて初期投資も抑えやすいのがメリットです。ただし、周辺の需要や相場によっては投資金額の回収までに多くの時間を要する可能性があることも考えておきましょう。

―相続空き家を売却した際の3,000万円特別控除―

その住宅に住んでいた元々の住人(被相続人)の死亡により空き家になった不動産を取得した相続人が、下記の条件を満たし売却した際、その利益から3,000万円を控除する事が出来ます。

【条件1】
相続した日から3年が経過する年の年末(12月31日)までに売却する事。ざっくり3年以内に売却を済ませましょう。

【条件2】
昭和56年5月31日以前に建築された建物である事。また区分所有建築物※はその対象にならず解体後その敷地のみを売却するか、耐震基準を満たすようにリフォームされたものを売却しなければなりません。しかしながら、耐震基準を満たしている建物の場合はそのまま特例を適用して売却する事が可能です。

※区分所有建物:構造上独立しており、それぞれ個別の用途が設定されている数個の建物から成る物件の事。

【条件3】
売却するまで、空き家の扱いである事。土地や建築物を、事業・賃貸・居住などの用途で使用していない事。

【条件4】
譲渡対価の額が1億円を超えていない。複数回に分けて売却したものや、複数の買取手に分割して売却した場合も総額で計算されるので注意。

その他の特例との適用関係もあり、複雑な項目ではあります。一度、こうした事でも良いので当社にお気軽にご相談ください。